Ein Angebot für bezahlbaren Wohnraum: Notizen aus einem ehrgeizigen Wohnprojekt in Cincinnati.

A Bid for Affordability: Notes from an Ambitious Housing Experiment in Cincinnati

Zusammenfassung :

Die Hafenbehörde von Greater Cincinnati hat beschlossen, bis zu 16,25 Millionen US-Dollar auszugeben, um 194 einzelne Mietwohnungen in einer Handvoll vorwiegend niedrig- und mittelständischen Stadtteilen in und um Cincinnati, Ohio, zu erwerben und zu renovieren. Dieser Schritt wurde unternommen, um den institutionalisierten Investoren entgegenzuwirken, die immer mehr erschwingliche Wohnungen in der Gegend aufkaufen. Die meisten dieser Wohnungen würden mit Mietern bezogen. Die Mehrzahl der privaten Investoren wollte weiterhin das Geschäftsmodell des bisherigen Eigentümers fortführen: Hochmieten, geringer Wartungsaufwand und feindselige Räumungspraktiken, die den lokalen Wohnungsmarkt ruinieren. Der Kauf der Wohnungen durch die Hafenbehörde sollte dies verhindern. Die Geschäftsführerin der Hafenbehörde, Laura Brunner, sagte, dass dies eine moralische Verpflichtung war.

Beschreibung :

Ein Gebot zur Erschwinglichkeit: Notizen aus einem ehrgeizigen Wohnexperiment in Cincinnati

Jedes Jahr fasst der Vorstand der Entwicklungsgesellschaft Port of Greater Cincinnati Development Authority Dutzende von Resolutionen. Die meisten betreffen den Kauf oder die Renovierung von bestimmten Immobilien, die Genehmigung von Budgets, die Schaffung von Ausschüssen und andere übliche Geschäftsordnungen. Doch im Dezember 2021 erließ der Vorstand eine andere Art von Entscheidung. Die Resolution 2021-34 autorisierte die Agentur, die im Volksmund als Port bekannt ist, einen beispiellosen und ehrgeizigen Plan durchzuführen: den Erwerb und die Sanierung eines Portfolios von 194 Einzelhausmieten in einer Handvoll hauptsächlich niedrig- und mittelverdienenden Stadtteilen in und um Cincinnati, indem bis zu 16,25 Millionen Dollar ausgegeben werden. Es wäre ein gewagter Schritt für jede lokale Regierungsbehörde, so viele Immobilien auf einmal zu kaufen, aber besonders für eine Agentur, die keine Erfahrung im Besitz von bewohnten Häusern hat. Die Port, die 2000 von der Stadt Cincinnati und dem Hamilton County gemeinsam gegründet wurde, um die wirtschaftliche Entwicklung in der Metropolregion zu fördern, betreibt eine Landbank, die zu jeder Zeit Hunderte von Immobilien verwaltet, diese umgestaltet und wieder produktiv nutzt. Darüber hinaus investiert sie in den Bau und die Renovierung von Einzel- und Mehrfamilienhäusern sowie Gewerbe- und Industrieimmobilien. Aber dies wäre etwas vollständig anderes. Der Großteil dieser Wohnungen würde Mieter haben. Aber das war der Punkt: Etwas anderes zu versuchen, um gegen die institutionellen Investoren anzukämpfen, die den erschwinglichen Wohnungsbestand der Region aufgekauft haben. Heute kaufen außerhalb Investoren etwa jeden fünften Einzelhaushalt in Cincinnati. Dies spiegelt einen nationalen Trend wider: institutionelle Investoren tätigten 2021 24 Prozent der Käufe von Einzelhäusern. Die Folgen dieses Immobiliengrabs sind in Cincinnati und im ganzen Land gleich: höhere Mieten, geringere Raten individueller Hausbesitzerschaft und weniger erschwingliche Stadtteile. Die Port handelte, weil sie diese 194 Immobilien, die sich über die Stadt und die Landkreise erstrecken und sich in vielen Stadtteilen von Price Hill, Westwood und Springfield Township konzentrieren, aus den Händen von Unternehmenskäufern heraushalten wollte. Die Agentur wollte auch die Pfade zum erschwinglichen Hausbesitz bewahren, die diesen Häusern aktuellen Mietern und anderen örtlichen Bewohnern bieten könnten. Ein Dutzend private Investoren hatten auf das Portfolio geboten, und die Port befürchtete, dass die meisten beabsichtigten, das Geschäftsmodell des vorherigen Eigentümers von als börsennotierten Vermietern, minimaler Wartung, marktgerechten Mieten und feindseligen Räumungsmethoden fortzusetzen, einem Cash-Kuh-Ansatz für Investoren, der Chaos auf den örtlichen Wohnungsmärkten verursacht. Das Port-Team wusste, dass es schnell und aggressiv handeln musste, um das Angebot zu gewinnen. Dies ist die Geschichte, wie eine lokale, halböffentliche Agentur gegen mächtige Marktkräfte einen Coup gelandet hat, was als nächstes passiert, wenn diese Agentur plötzlich Vermieter wird, und welche Lehren die Erfahrung der Port anderen Städten bieten könnte, die mit zunehmendem Unternehmenseigentum am begrenzten Wohnraum des Landes kämpfen. Raubtierinvestoren in Erbe-Städten Um zu verstehen, wie die Port diese Immobilien erworben hat, ist es wichtig zu berücksichtigen, was in Cincinnati geschah, als das Portfolio verfügbar wurde. Der lokale Wohnmarkt hatte, und hat immer noch, vergleichsweise niedrige Hauspreise. Im Oktober 2021 betrug der mediane Hausverkaufspreis in Cincinnati 213.000 US-Dollar im Vergleich zu 378.000 US-Dollar national. Dies schafft perfekte Marktbedingungen für institutionelle Investoren, sagt Alison Goebel, Geschäftsführerin des Greater Ohio Policy Center. „Investoren denken, sie werden hier eine gute Rendite erzielen, insbesondere diejenigen, die von außerhalb Ohios kommen und höhere Hauspreise gewohnt sind“, sagt Goebel. „Sie sehen, dass die Hauspreise hier niedrig genug sind, dass sie sich den Kauf von vielen Immobilien leisten und Geld mit den Mieten verdienen können, aber die Preise sind nicht so niedrig, dass sie sie abschrecken würden. Sie sehen es als gutes Geschäft an.“ Diese Marktbedingungen sind nicht einzigartig für Cincinnati, sagt Goebel, die zwei Policy Focus Reports des Lincoln Institute mitverfasst hat, die sich mit den Herausforderungen und Chancen für postindustrielle Städte in den USA befassen (Equitably Developing America’s Smaller Legacy Cities und Revitalizing America’s Smaller Legacy Cities). Auch bekannt als Erbe-Städte, haben diese Orte in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts einen erheblichen wirtschaftlichen und demographischen Rückgang erfahren. Die meisten dieser ehemaligen Wirtschaftsmachtzentren befinden sich im Mittleren Westen und Nordosten; sie unterscheiden sich erheblich in der Größe, von sehr großen Städten wie Detroit und Baltimore bis zu kleineren Städten wie Gary, Indiana, und Worcester, Massachusetts. Etwa 17 Millionen Menschen leben in Erbe-Städten mit einem pro-Kopf- und Haushaltseinkommen, das tendenziell niedriger ist als in nicht-Erbe-Städten, was den Zugang zu erschwinglichem Hausbesitz kritischer und weiter außer Reichweite macht. Die medianen Hauspreise in Cincinnati liegen deutlich unter dem nationalen Median, was außerhalb Investoren auf den Markt zieht. Diese Immobilie ist eine von 194 Immobilien, die von der Port of Cincinnati erworben wurden und zuvor einem Immobilienunternehmen in Los Angeles gehörten. Bild: Jeff Dean. Sowohl die Port als auch das Greater Ohio Policy Center sind Teilnehmer an der ersten nationalen Community of Practice, die im Rahmen der Accelerating Community Investment-Initiative des Lincoln Institute eingerichtet wurde. Die Initiative zielt darauf ab, Investitionen in niedrig- und mittelverdienende Gemeinden zu mobilisieren und neue Partner in das Community-Investment-Ökosystem zu bringen. „Der Aufbau stärkerer Community-Investment-Ökosysteme ist entscheidend für eine gerechtere Neuentwicklung an Orten im ganzen Land“, sagt Robert J. „R.J.“ McGrail, Senior Research Fellow am Lincoln Institute und Leiter der ACI-Initiative. „Diese Arbeit ist besonders wichtig, wenn Gemeinden mit niedrigem und mittlerem Einkommen neue Herausforderungen durch finanzstarke institutionelle Investoren gegenüberstehen.“ Das Personal der Port war sich schon lange der zunehmenden Präsenz von außerhalb Investoren auf dem örtlichen Immobilienmarkt bewusst. Anfang 2021 beschlossen sie, ein wenig zu graben. Durch die Analyse von Immobilienaufzeichnungen des Hamilton County Auditor’s Office entdeckte die Port, dass institutionelle Investoren mehr als 4.000 Häuser in der Gegend besaßen. Wie in Städten im ganzen Land waren viele Einzelhäuser, die vor einem Jahrzehnt als Eigenheime registriert waren, jetzt als Mietobjekte gelistet. Weitere Recherchen bestätigten auch einen beunruhigenden Verdacht: es schien eine undurchsichtige Verbindung zwischen den nachlässigsten Immobilienbesitzern zu geben. Das Port-Team war in der Lage, Netzwerke von Limited Liability Corporations (LLCs) zu kartieren, von denen viele mit nur wenigen zentralen Einheiten verbunden waren. In einigen Fällen wurden Eigenschaften mehrmals im Jahr zwischen LLCs übertragen. Diese von Investoren besessenen Eigenschaften waren hauptsächlich in Wohnvierteln mit niedrigem bis mittlerem Einkommen konzentriert. Das Port-Team und der Vorstand verdauten diese Informationen noch, als ein Anruf von Colliers kam, das ein Portfolio von zwangsvollstreckten Mietwohnungen verwaltete. Die Immobilien waren zuletzt in Besitz von Raineth Housing, einem institutionellen Investor mit Sitz in Los Angeles, der regional bekannt wurde, weil er mit der Zahlung von Grundsteuern in Verzug geriet und die Instandhaltung vernachlässigte, so dass die Immobilien in den Worten einer im Jahr 2019 von der Stadt eingereichten Klage zu einem „öffentlichen Ärgernis“ wurden. Jetzt standen sie zum Verkauf. Wollte die Port ein Gebot abgeben? „Ich bin fest davon überzeugt, dass wir die befugnisse und das Fachwissen dieser Agentur nutzen sollten, um den größtmöglichen positiven Einfluss zu erzielen“, sagte Laura Brunner, Präsidentin und CEO der Port. „Also als wir plötzlich mit der Gelegenheit konfrontiert wurden, etwas zu tun, das möglich war, und in diesem Fall sahen wir eine moralische Verpflichtung, zu handeln, gab es keine Chance der Welt, dass wir nein sagen würden.“ Pläne schmieden Weder das Budget noch der strategische Plan der Port enthielt den Erwerb von fast 200 bewohnten Einzelhaus mieten, also musste das Personal schnell handeln, um ein Angebot zusammenzustellen. Nach dem informellen Support vom Vorstand der Port traf sich Brunner mit mehr als einem Dutzend Organisationen in der Region, die sich im Bereich des Wohnungsbaus engagierten, um zu bestätigen, dass das, was die Port tun wollte, aus ihren jeweiligen Positionen in der Gemeinschaft Sinn ergab. Diese Gruppen umfassten die Legal Aid Society of Greater Cincinnati, die gemeinnützige Community-Development-Gesellschaft

Verweise:
1- melk360.com ,A Bid for Affordability: Notes from an Ambitious Housing Experiment in Cincinnati ,2023-04-17 07:50:40
2- https://www.lincolninst.edu/publications/articles/2022-12-bid-for-affordability-ambitious-housing-experiment-in-cincinnati?rand=536