مزايدة من أجل الاقتصادية: ملاحظات من تجربة سكن طموحة في سينسيناتي

ملخص :

تعتبر قضية التملك العقاري الأمريكي الذي يستنزف الدخول نقطة مطالبة مهمة لدى الكثيرين في البلاد، حيث إن الأسعار المرتفعة للعقارات ودقة السوق يتسببان في نقص الإمكانية التملكية. و بهدف مكافحة الاستثمار الخارجي الشديد وشراء المنازل التي تتوافر بها الفرص للمستأجرين عن شركات شركات الاستثمار العقاري، قامت وكالة تطوير ميناء سنسيناتي بشراء محفظة من 194 منزلاً للإيجار في مناطق ذات دخل متوسط و منخفض في ولاية أوهايو بتكلفة 16.25 مليون دولار . و تواجه العديد من المدن الأمريكية تحديات مماثلة حيث يقوم المستثمرون الخارجيون بشراء العقارات و رفع الأسعار مما يؤدي إلى انخفاض الإمتلاك التملكي المنزلي و إشارة بأن الأسعار المحلية هي السمة الجذابة لسوق التملك في مدينة سنسيناتي. و في سعي الوكالة لتحقيق أهدافها اجتذبت اقتراحات من العديد من المستثمرين الخاصين الذين كانوا يخططون لمواصلة النموذج الأخير للمال من خلال امتلاكهم للمنازل و الاعتناء بها على أخرى التي تتوفر بها الفرص للتملك بأسعار معقولة، فقامت الوكالة و شركاؤها بالتطوع لشراء هذه العقارات بغية الحفاظ على الاستحقاقات الأساسية لأصحاب المنازل في المجتمع.

وصف :

عرض سعر للمعقولية: ملاحظات حول تجربة سكن طموحة في سينسيناتي، لورين بيرلين، 23 ديسمبر/كانون الأول 2022

كل عام، تصدر لجنة مجلس إدارة مصلحة تطوير ميناء جريتر سينسيناتي العديد من القرارات، تتعلق أغلبها بشراء أو تجديد عقارات محددة والموافقة على الميزانيات وإنشاء اللجان وغيرها من أمور العمل الرسمي. ولكن في ديسمبر 2021، أصدر المجلس قرارًا بشأن شيء مختلف تمامًا. قرار 2021-34 يفوض المنظمة، المعروفة باسم الميناء، بالمضي قدمًا في خطة غير مسبوقة وطموحة: شراء وإعادة تأهيل محفظة من 194 منازل للإيجار منفردة في عدد قليل من الأحياء ذات الدخل المتوسط ​​والمنخفض في سينسيناتي والمنطقة المحيطة بها، بتكلفة تصل إلى 16.25 مليون دولار. ستكون هذه خطوة جريئة لأي سلطة حكومية محلية بشراء العديد من العقارات دفعة واحدة، ولكنها تعد أكثر إثارة للدهشة بالنسبة لوكالة لا تملك خبرة في ملكية المنازل المحتلة. يتم تشغيل الميناء المشترك في عام 2000 من قبل مدينة سينسيناتي ومقاطعة هاميلتون لتحفيز التنمية الاقتصادية في المنطقة الحضرية، ويدير بنك الأراضي الذي يدير مئات العقارات في أي وقت مضى، وإعادة تطويرها وإعادتها إلى الإنتاجية. يستثمر أيضًا في بناء و تجديد منازل منفردة وممتلكات تجارية وصناعية. ولكن هذا سيكون شيئًا تمامًا مختلفًا، حيث ستأتي غالبية هذه المنازل مع المستأجرين. ومع ذلك، كان الهدف: محاولة شيء مختلف، كما أنه كان متضامنًا ضد المستثمرين المؤسسيين الذين كانوا يشترون مخزون الإسكان المعقول في المنطقة. حيث يشتري المستثمرون الخارجيون حالياً حوالي واحد من كل خمسة منازل منفردة في سينسيناتي. وهذا يعكس الاتجاه الوطني: فقد قام المستثمرون المؤسسيون بشراء 24 بالمائة من المنازل الفردية في عام 2021. وتتمثل نتائج هذه الاستحواذ على العقارات على حد سواء في سينسيناتي وفي جميع أنحاء البلاد: زيادة معدلات الإيجارات، وانخفاضات معدلات التملك الفردي، وأحياء أقل تكلفة. اتخذ الميناء إجراءً لأنه كان يريد الحفاظ على هذه الخصائص العقارية 194 التي تقع في جميع أنحاء المدينة والمقاطعة، مع التركيز بشكل كبير في حي Price Hill و Westwood و Springfield Township، بعيدًا عن أي زبون مؤسسي، كما أراد الميناء الحفاظ على طرق أسعار المنازل المعقولة التي يمكن أن توفرها هذه المنازل للمستأجرين الحاليين والسكان المحليين الآخرين. كان يزايد على المحفظة عشرة مستثمرون خاصون، وكان الميناء قلقًا بشأن معظمهم يعتزمون الاستمرار في نموذج العمل السابق للمالك من الإيجارات سوق المعدلات الصلبة ا لوصيفيه وممارسات الطرد العدائية، وهو نهج الماشية الحلوبية الذي يسبب الفوضى في أسواق الإسكان المحلية. عرف الفريق في الميناء أنه سيحتاج إلى العمل بسرعة وحزم للفوز بالعطاء. هذه هي قصة كيفية لجنة محلية ذات طابع عام قامت بأمر غير مسبوق ضد القوات السوقية القوية، وما يأتي بعد ذلك عندما تصبح ذلك الميناء فجأة مالكًا للمنازل، ودروس تجربة الميناء التي يمكن أن تقدمها لمدن أخرى تتصارع مع زيادة الملكية المؤسسية للإسكان المعقول المحدود في البلاد. المستثمرون الجائعون في المدن القديمة لفهم كيفية حصول الميناء على هذه العقارات، من المهم النظر في ما كان يحدث في سينسيناتي عندما أصبحت المحفظة متاحة. كان سوق الإسكان المحلي، ولا يزال، يتميز بأسعار السكن المنخفضة نسبيًا. في أكتوبر 2021، كانت السعر المتوسط ​​لبيع المنازل 213،000 دولار في سينسيناتي، مقارنة ب 378،000 دولار على المستوى الوطني. وهذا يخلق ظروف السوق المثالية للاستثماريين المؤسسيين للاندفاع ، كما تقول أليسون جوبيل، المدير التنفيذي لمركز غريتر أوهايو للسياسات. “يعتقد المستثمرون أنهم سيحصلون على عائد جيد هنا، خاصة المستثمرون الذين يأتون من خارج أوهايو وتعودوا على رؤية أسعار المساكن عالية، ويرون أن أسعار المساكن هنا منخفضة بما فيه الكفاية بحيث يمكنهم شراء عدد من الخصائص وجعل المال على الإيجارات، ولكن الأسعار ليست منخفضة بما فيه الكفاية لإثارة قلقهم. يرونها صفقة جيدة “. ليست هذه الظروف السوقية فريدة من نوعها في سينسيناتي، وفقاً لجوبيل، الذي شارك في كتابة تقريرين تركزان على التحديات والفرص التي تواجه المدن الصناعية اللاحقة

مراجع:
1- melk360.com ,A Bid for Affordability: Notes from an Ambitious Housing Experiment in Cincinnati ,2023-04-17 07:55:18
2- https://www.lincolninst.edu/publications/articles/2022-12-bid-for-affordability-ambitious-housing-experiment-in-cincinnati?rand=535