Une offre pour l’accessibilité : Notes d’une expérience ambitieuse de logement à Cincinnati

Résumé :

La Port of Greater Cincinnati Development Authority a décidé d’investir 16,25 millions de dollars pour acheter et rénover un portefeuille de 194 propriétés locatives à faible et moyen revenu dans et autour de Cincinnati. Cette décision a été prise pour contrer les investisseurs institutionnels qui achètent une part croissante de la propriété locative abordable de la région, entraînant des loyers plus élevés et une diminution de la propriété individuelle. Le marché immobilier de Cincinnati est attractif pour les investisseurs extérieurs car les prix des maisons y sont relativement bas. L’achat de ces maisons par des investisseurs placent souvent les locataires dans une situation où ils ont affaire à un propriétaire absentéiste et à des pratiques hostiles d’expulsion. La Port a agi rapidement pour acquérir ces propriétés avant ces investisseurs. Ils espèrent ainsi préserver les opportunités d’accès à la propriété abordable pour les locataires actuels et d’autres résidents locaux.

Description :

Une enchère pour la rentabilité : Notes d’une expérience ambitieuse de logement à Cincinnati Par Loren Berlin, le 23 décembre 2022 Chaque année, le Conseil d’administration de la Port of Greater Cincinnati Development Authority prend des dizaines de résolutions. La plupart concernent l’achat ou la rénovation de propriétés spécifiques, l’approbation de budgets, la création de comités et autres ordres courants de l’entreprise. Mais en décembre 2021, le Conseil a pris une décision différente. La résolution 2021-34 a autorisé l’agence, communément appelée le Port, à poursuivre un plan sans précédent et ambitieux : sécuriser et dépenser jusqu’à 16,25 millions de dollars pour acheter et réhabiliter un portefeuille de 194 propriétés de location de maisons individuelles dans quelques quartiers à faible et modeste revenu dans et autour de Cincinnati. Ce serait un acte audacieux pour toute autorité gouvernementale locale d’acheter autant de propriétés à la fois, mais surtout pour une agence sans expérience de propriétaire de maisons occupées. Le Port, créé conjointement en 2000 par la ville de Cincinnati et le comté de Hamilton pour promouvoir le développement économique dans la région métropolitaine, exploite une banque foncière qui gère des centaines de propriétés à tout moment, les réaménageant et les renvoyant à une utilisation productive ; il investit également dans la construction et la rénovation de maisons individuelles, de propriétés commerciales et industrielles. Mais ce serait quelque chose de totalement différent. La grande majorité de ces maisons viendraient avec des locataires. C’était d’ailleurs le but : essayer quelque chose de différent, lutter contre les investisseurs institutionnels qui ont racheté les stocks de logements abordables de la région. Aujourd’hui, les investisseurs extérieurs achètent environ une maison individuelle sur cinq à Cincinnati. Cela reflète une tendance nationale : les investisseurs institutionnels ont effectué 24 % des achats de maisons individuelles en 2021. Les résultats de cette acquisition de propriétés sont les mêmes à Cincinnati et dans tout le pays : des loyers plus élevés, des taux de propriété individuelle inférieurs et des quartiers moins abordables. Le Port est intervenu pour garder ces 194 propriétés – qui sont réparties dans toute la ville et le comté, avec une concentration importante dans les quartiers de Price Hill, Westwood et Springfield Township – hors des mains des acheteurs d’entreprise. L’agence voulait également préserver les voies d’accès à la propriété abordable que ces maisons pourraient offrir aux locataires actuels et aux autres résidents locaux. Une douzaine d’investisseurs privés ont soumissionné pour le portefeuille, et le Port craignait que la plupart n’aient pas l’intention de continuer avec le modèle commercial du propriétaire précédent de propriétaires absents, d’entretien minimal, de loyers au taux du marché et de pratiques d’expulsion hostiles, approche basée sur la vache à lait pour les investisseurs qui causent des ravages dans les marchés locaux du logement. L’équipe du Port savait qu’elle devrait agir rapidement et de manière agressive pour remporter l’enchère. C’est l’histoire de la façon dont une agence locale quasi-publique a réussi un petit coup contre de puissantes forces du marché, de ce qui vient ensuite lorsque cette agence devient soudainement un propriétaire, et des leçons que l’expérience du Port pourrait offrir à d’autres villes confrontées à une possession croissante des entreprises du stock de maisons abordables limitées du pays. Investisseurs prédateurs dans les villes patrimoniales Pour comprendre comment le Port est devenu propriétaire de ces propriétés, il est important de considérer ce qui se passait à Cincinnati lorsque le portefeuille est devenu disponible. Le marché local du logement était, et est toujours, un marché avec des prix relativement bas pour les maisons. En octobre 2021, le prix médian de vente de la maison était de 213 000 dollars à Cincinnati, contre 378 000 dollars au niveau national. Cela crée les conditions de marché parfaites pour que les investisseurs institutionnels se précipitent, explique Alison Goebel, directrice exécutive du Greater Ohio Policy Center. « Les investisseurs pensent qu’ils obtiendront un bon retour ici, surtout ceux qui viennent de l’extérieur de l’Ohio et qui ont l’habitude de voir des prix de maison plus élevés », explique Goebel. « Ils voient que les prix des maisons ici sont suffisamment bas pour qu’ils puissent se permettre d’acheter un tas de propriétés et de gagner de l’argent sur les loyers, mais les prix ne sont pas assez bas pour qu’ils hésitent. Ils voient cela comme une bonne affaire. » Ces conditions de marché ne sont pas uniques à Cincinnati, explique Goebel, qui a coécrit deux Lincoln Institute Policy Focus Reports sur les défis et les opportunités auxquels sont confrontées les villes postindustrielles aux États-Unis (Equitable Developing America’s Smaller Legacy Cities et Revitalizing America’s Smaller Legacy Cities). Ces endroits, également connus sous le nom de villes patrimoniales, ont connu un déclin économique et démographique important dans la seconde moitié du 20e siècle. La plupart de ces anciens moteurs économiques se trouvent dans le Midwest et le Nord-Est ; leur taille varie considérablement, des villes très grandes comme Detroit et Baltimore à des villes plus petites comme Gary, dans l’Indiana, et Worcester, dans le Massachusetts. Environ 17 millions de personnes vivent dans les villes patrimoniales, avec des revenus par habitant et par ménage tendant à être plus bas que ceux des villes non patrimoniales, rendant l’accès à la propriété abordable à la fois plus critique et plus éloigné. Les prix médians des maisons à Cincinnati sont bien inférieurs à la médiane nationale, ce qui a attiré les investisseurs externes sur le marché. Cette maison est l’une des 194 propriétés achetées par le Port de Cincinnati qui étaient précédemment détenues par une société immobilière basée à Los Angeles. Crédit : Jeff Dean. Le Port et le Greater Ohio Policy Center sont tous deux participants à la première communauté de pratique nationale établie par l’initiative Accelerating Community Investment du Lincoln Institute (ACI), qui cherche à mobiliser les investissements dans les communautés à faible et modeste revenu et à amener de nouveaux partenaires à l’écosystème d’investissement communautaire. « La construction d’écosystèmes d’investissement communautaire plus solides est essentielle pour réaliser un développement plus équitable dans des endroits à travers la nation », déclare Robert J. « R.J. » McGrail, chercheur principal au Lincoln Institute et directeur de l’initiative ACI. « Ce travail est particulièrement important maintenant, alors que les communautés à faible revenu et à revenu modéré sont confrontées à de nouveaux défis de la part d’investisseurs institutionnels aux poches profondes. » Le personnel du Port était depuis longtemps conscient de la présence croissante d’investisseurs externes sur le marché local du logement. Au début de l’année 2021, ils ont décidé de faire quelques fouilles. En analysant les dossiers de propriété du bureau d’enregistrement de Hamilton County, le Port a découvert que les investisseurs institutionnels possédaient plus de 4 000 maisons dans la région. Comme c’était le cas dans les villes du pays, de nombreuses maisons individuelles qui figuraient comme occupées par le propriétaire dix ans plus tôt étaient maintenant enregistrées comme des propriétés de location. Des recherches supplémentaires ont également confirmé une suspicion troublante : une connexion opaque semblait exister parmi les propriétaires de propriétés les plus négligents. L’équipe du Port a été en mesure de cartographier des réseaux de sociétés à responsabilité limitée (SRL), dont beaucoup étaient liées à quelques entités centrales. Dans certains cas, les propriétés étaient transférées entre les SRL plusieurs fois par an. Ces propriétés détenues par des investisseurs étaient principalement concentrées dans des quartiers à faible et modeste revenu. Le Port a créé cette carte en 2021 pour illustrer l’influence démesurée des investisseurs institutionnels dans le comté de Hamilton. Crédit : Port of Greater Cincinnati Development Authority.   Le personnel et le conseil d’administration du Port étaient encore en train de digérer cette information lorsqu’un appel est venu de Colliers, qui gérait un portefeuille de maisons de location saisies. Les propriétés avaient été récemment détenues par Raineth Housing, un investisseur institutionnel basé à Los Angeles qui avait acquis une notoriété locale pour ne pas payer ses impôts fonciers et négliger l’entretien au point que ses propriétés étaient devenues, selon une plainte déposée par la ville en 2019, « une nuisance publique ». Maintenant, ils étaient mis en vente. Le Port voudrait-il enchérir dessus ? « Ma profonde conviction est que nous devrions utiliser les pouvoirs et l’expertise de cette agence pour avoir le plus grand impact positif possible », a déclaré Laura Brunner, présidente et directrice générale du Port. « Alors, lorsque nous avons été soudainement confrontés à l’opportunité de faire quelque chose qui était possible et où, dans ce cas, nous avons vu un impératif moral d’agir, il n’y avait aucune chance que nous disions non. » Mise en place d’un plan Ni le budget ni le plan stratégique du Port ne comprenaient l’acquisition de près de 200 maisons individuelles occupées, donc le personnel a dû se dépêcher de rassembler une offre. Après avoir obtenu le soutien

Les références:
1- melk360.com ,A Bid for Affordability: Notes from an Ambitious Housing Experiment in Cincinnati ,2023-04-17 07:58:13
2- https://www.lincolninst.edu/publications/articles/2022-12-bid-for-affordability-ambitious-housing-experiment-in-cincinnati?rand=530