Cincinnati’da bir Konut Deneyinde Uygunluk için Bir Teklif: Cesur Notlar

Özet :

Cincinnati Port Development Authority has secured and spent up to $16.25m to purchase and rehabilitate 194 single-family rental properties in low and moderate-income neighbourhoods in Cincinnati. The initiative was launched to combat the trend of institutional investors buying up affordable housing in the area. The properties had been owned by Raineth Housing, an institutional investor based in Los Angeles, which gained notoriety in the locality for delinquency on property taxes and neglecting maintenance. The move also sought to preserve pathways to homeownership and prevent market-rate rents.

Tanım :

Bir Uygunluk Teklifi: Cincinnati’deki Cesaret Verici Bir Konut Deneyinden Notlar

Loren Berlin, 23 Aralık 2022

Her yıl, Port of Greater Cincinnati Kalkınma Otoritesi Yönetim Kurulu onlarca karar alıyor. Çoğu, belirli mülkleri satın alma veya yenileme, bütçeleri onaylama, komiteler oluşturma ve diğer standart işlemlerle ilgili. Ancak Aralık 2021’de yönetim kurulu farklı bir karar aldı. Karar 2021-34, otoritenin -genellikle Port olarak bilinir- örneği görülmemiş ve cesaret verici bir planı gerçekleştirmesi için harekete geçmeyi onayladı: Cincinnati’deki ve çevresindeki başlıca düşük ve orta gelirli mahallelerde bulunan 194 tek ailelik kiralık mülk portföyünü satın almak ve yenilemek için 16,25 milyon dolar harcamak. Herhangi bir yerel hükümet otoritesinin bu kadar çok mülkü aynı anda satın alması cesur bir adım olabilir, ancak işgal edilen evlere sahip deneyimsiz bir ajans için özellikle öyleydi. Port, 2000 yılında Cincinnati Şehri ve Hamilton İlçesi tarafından bölgesel ekonomik kalkınmayı teşvik etmek amacıyla kurulmuş ortak bir kuruluştur. Herhangi bir zaman verilen yüzlerce mülke ev sahipliği yapan bir arazi bankası işletmektedir, bunları yeniden geliştirmekte ve üretken kullanıma geri getirmektedir; ayrıca tek ailelik evlerin inşaatına ve yeniden yapımına ile ticari ve endüstriyel mülklere yatırım yapmaktadır. Ancak bu tamamen farklı bir şey olacaktı. Bu evlerin çoğu kiracılarla birlikte gelecekti. Öte yandan, bu, bölgedeki uygun fiyatlı konut stokunu satın alan kurumsal yatırımcılara karşı mücadele etmek için bir şeyler denemek, farklı bir şey denemekti. Cincinnati’deki tek ailelik evlerin beşte birini bugün dış yatırımcılar satın alıyor. Bu, ulusal bir trendi yansıtıyor: kurumsal yatırımcılar, 2021 yılında tek ailelik ev satın alımlarının yüzde 24’ünü gerçekleştirdi. Bu mal varlığı el koymalarının sonuçları Cincinnati’de ve ülke genelinde aynıdır: daha yüksek kira ücretleri, daha düşük bireysel ev sahipliği oranları ve daha az uygun fiyatlı mahalleler. Port, bu 194 mülkü, şehir ve ilçe genelinde yer alan, birçokları Price Hill, Westwood ve Springfield Township mahallelerinde yoğunlaşan, kurumsal alıcılardan uzak tutmak istedi. Ajans aynı zamanda, bu evlerin mevcut kiracılar ve diğer yerel sakinlere sunabileceği uygun fiyatlı ev sahipliği yollarını korumak istedi. Bir düzine özel yatırımcı portföye teklif veriyordu ve Port, çoğunun önceki sahibinin iş modelini (uzak kiracıların varlığı, asgari bakım, pazar fiyatı kiraları ve düşmanca tahliye uygulamaları) sürdürmeyi amaçladığını düşündü. Bu, yerel konut piyasalarında kaosa yol açan yatırımcılar için bir nakit sağma yaklaşımıydı. Port ekibi teklifi kazanmak için hızlı ve agresif hareket etmeleri gerektiğini biliyordu. Bu, güçlü piyasa güçlerine karşı yerel, yarı resmi bir ajansın nasıl bir darbe indirdiğinin öyküsüdür, bu ajans aniden bir ev sahibi olduğunda neler olacağına, Port’un deneyiminin ülkenin sınırlı sayıdaki uygun fiyatlı ev arzının artan kurumsal sahipliğiyle başa çıkan diğer şehirlere ne tür dersler sunabileceğine dairdir.

Yıkıcı Yatırımcılar İçin Miras Şehirler

Port’un bu mülklerin sahibi olmasına nasıl geldiğini anlamak için, portföy mevcut olduğunda Cincinnati’de neler olduğunu düşünmek önemlidir. Yerel konut piyasası, nispeten düşük ev fiyatlarına sahip bir piyasaydı ve hala öyle. Ekim 2021’de Cincinnati’deki ortanca ev satış fiyatı 213.000 dolar, ulusal olarak 378.000 dolarla karşılaştırıldığında. Bu, kurumsal yatırımcıların harekete geçmesi için mükemmel piyasa koşullarını yaratır, diyor Greater Ohio Policy Center’ın yürütme direktörü Alison Goebel. “Yatırımcılar burada iyi bir getiri elde edeceklerini düşünüyorlar, özellikle Ohio dışından gelenler ve daha yüksek ev fiyatlarına alışkın olanlar” diyor Goebel. “Ev fiyatlarının burada yeterince düşük olduğunu görüyorlar, bu da birçok mülk satın alıp kira geliri elde edebilecekleri anlamına geliyor, ancak fiyatlar onları durduracak kadar düşük değil. İyi bir anlaşma olarak görüyorlar.” Bu piyasa koşulları özellikle Ohio dışından gelen yatırımcılar tarafından keşfedilen bir özellik değildir; Goebel, Amerika Birleşik Devletleri’ndeki postendüstriyel şehirlerle karşı karşıya kalan zorluklar ve fırsatlar hakkında iki Lincoln Institute Policy Focus Reports’ın yazarlarından biridir (Equitably Developing America’s Smaller Legacy Cities ve Revitalizing America’s Smaller Legacy Cities). Legacy şehirleri olarak da bilinen bu yerler, 20. yüzyılın ikinci yarısında önemli ölçüde ekonomik ve nüfus kaybı yaşadı. Bu eski ekonomik güç merkezlerinin çoğu Midwest ve Kuzeydoğu’da bulunmaktadır ve çok büyük şehirlerden Detroit ve Baltimore gibi daha küçük şehirlerden Gary, Indiana ve Massachusetts, Worcester gibi boyutlarına kadar farklılık göstermektedir. Yaklaşık 17 milyon kişi legacy şehirlerinde yaşamaktadır ve başka şehirlere göre kişi başına ve hanehalkı gelirleri genellikle daha düşüktür, bu da uygun fiyatlı ev sahipliğine erişimi daha kritik hale getirir ve daha da ulaşılamaz hale getirir.

Cincinnati’deki ortanca ev fiyatları, ulusal ortalamasıyla karşılaştırıldığında oldukça düşüktür, bu da dış yatırımcıların pazara ilgisini çekmektedir. Bu evlerden biri, önceden Los Angeles merkezli bir emlak şirketine ait olan 194 mülkten biridir. Kredi: Jeff Dean.

Port ve Greater Ohio Policy Center, düşük ve orta gelirli topluluklara yatırım yapmak ve topluluk yatırım ekosistemine yeni ortaklar getirmek için Lincoln Institute’ın Hızlandırılmış Topluluk Yatırımı girişimi tarafından oluşturulan ilk ulusal uygulama topluluğunun katılımcılarındandır. “Daha adil kalkınma için daha güçlü topluluk yatırım ekosistemleri oluşturmak, ülkenin her yerindeki yerlerde daha adil yeniden yapılanmayı başarmak için esastır” diyor Lincoln Institute’ın Senior Research Fellow ve ACI girişiminin direktörü olan Robert J. “R.J.” McGrail: “Bu çalışma özellikle zengin kurumsal yatırımcılardan yeni zorluklarla karşı karşıya kalan düşük gelirli ve orta gelirli topluluklar şimdi daha önemli.” Port çalışanları uzun süredir yerel konut piyasasındaki dış yatırımcıların artan varlığından haberdardı. 2021’in başında, Hamilton County Auditor’s office’den mülk kayıtlarını analiz ederek, kurumsal yatırımcıların bölgedeki 4.000’den fazla evin sahibi olduğunu keşfettiler. Ülke genelinde olduğu gibi, on yıl önce ev sahibi olarak kaydedilmiş birçok tek ailelik ev artık kiralık mülk olarak listeleniyordu. İleride gerçekleştirilen araştırmalar, en ihmalci mülk sahipleri arasında bir sisli bağlantı

Referanslar:
1- melk360.com ,A Bid for Affordability: Notes from an Ambitious Housing Experiment in Cincinnati ,2023-04-17 07:59:24
2- https://www.lincolninst.edu/publications/articles/2022-12-bid-for-affordability-ambitious-housing-experiment-in-cincinnati?rand=529